O Novo Código Civil tem a preocupação de afastar qualquer impedimento à livre alienação do imóvel hipotecado, mas a resposta à pergunta do título comporta variações. Nos termos do artigo 1.475 do Código Civil, “é nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado”. O Código Civil também não condiciona a alienação do bem hipotecado à anuência do credor. Contudo, merecem atenção especial as hipotecas constituídas em Cédulas de Crédito, bem como hipotecas constituídas nos termos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

HIPOTECA DO SFH

A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH, dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (parágrafo único do art. 1º da Lei 8.004/90). Não se pode lavrar escritura, tampouco registrar só a venda ou transmissão do imóvel, sem a transferência do financiamento e da hipoteca. Imóvel hipotecado no SFH só pode ser transferido com a anuência do credor hipotecário.

CÉDULAS DE CRÉDITO INDUSTRIAL, COMERCIAL, À EXPORTAÇÃO E RURAL

É necessária a anuência do credor para alienação de bens vinculados às Cédulas de Crédito Industrial, Comercial, à Exportação e Rural.

Decreto-lei nº. 413/69(...)

Art. 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.

Lei 6.840/80(...)

 Art. 5.º Aplicam-se à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei n.º 413/69 (...).

Lei 6.313/75 (...)

Art. 3.º Serão aplicáveis à Cédula de Crédito à Exportação (...) os dispostos do Decreto-lei n.º 413 de 9 de janeiro de 1969(...).

Decreto-lei 167/67(...)

Art. 59. A venda de bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.

CÉDULAS DE PRODUTO RURAL (CPR) E CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (CCI)

Quanto às Cédulas de Produto Rural (CPR) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), por ausência de previsão legal (especialmente na Lei nº 8.929/94-CPR e na Lei nº 10.931/04-CCB), a alienação de bem vinculado às respectivas cédulas NÃO depende de anuência do credor.

CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO (CCB)

Da mesma forma, a alienação de bens vinculados às Cédulas de Crédito Bancário (CCB’s) independe da anuência do credor, especialmente, porque o conceito de alienação não está contido no §2º do artigo 34 da Lei 10.931/04; neste caso, tem aplicação o artigo 31 da Lei 10.931/04 (o bem está disponível; é alienável).

LEI 10.931/04

...

Art. 31. A garantia da  Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie,  disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.

...

Art. 34. A garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por  acessão física, intelectual, industrial ou natural.  

§ 1o O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.

§ 2o Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção ou o deslocamento desses  bens for inerente à atividade do emitente da Cédula de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.

Convém observar que não se pode confundir alienação de bem hipotecado, com alienação dos direitos do fiduciante na alienação fiduciária, cuja transmissão sempre dependerá de anuência expressa do credor fiduciário, nos termos do artigo 29 da Lei 9.514/97.