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Boletim Eletrônico nº
09 AQUISIÇÃO
DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO Luís Ramon Alvares Oficial Substituto [1] A aquisição de imóvel rural por estrangeiro,
disciplinada pela Lei nº. 5.709/71 (DOU 11/10/1971), com regulamento no
Decreto nº. 74.965/74 (DOU 27/11/74), requer alguns cuidados especiais de
tabeliães e registradores. Vejamos. É da essência do ato a escritura pública [2], que
constará obrigatoriamente a menção do documento de identidade do adquirente,
prova da residência no território nacional e, quando for o caso, autorização
do órgão competente (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária-
INCRA) ou assentimento prévio da Secretaria- Geral do Conselho de Segurança
Nacional[3] (atualmente Conselho de Defesa Nacional- artigo 91 da
Constituição Federal). O estrangeiro será identificado pela nacionalidade,
profissão, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – C.P.F. da
Receita Federal do Brasil, estado civil, residência, domicílio e cadastro no
Registro Nacional de Estrangeiros – R.N.E. (se não possuir R.N.E.,
recomenda-se que conste da escritura que o estrangeiro não é obrigado a
registrar-se no Ministério da Justiça porque não foi admitido na condição de
permanente, temporário ou asilado, conforme artigos 30 e 33 do Estatuto do
Estrangeiro -Lei 6.815/80). Se o estrangeiro for casado, deve constar o
regime de bens do casamento e a qualificação completa de seu cônjuge. Se
casado pela lei brasileira, informar se o casamento se realizou antes ou
depois da vigência da Lei 6.515/77, bem como o número do registro do pacto
antenupcial, se houver. Se casado na lei estrangeira, deve apresentar
certidão de casamento do país de origem, devidamente legalizada pelo cônsul
brasileiro, traduzida para o português e registrada no Cartório de Títulos e
Documentos; deve apresentar prova do regime de bens adotado no casamento,
servindo para tal finalidade, se não constar da referida certidão de
casamento, declaração do Consulado do país onde foi lavrado o assento ou
então declaração consular sobre a inexistência de previsão legal, no país de
origem, acerca do regime matrimonial de bens, ou ainda declaração dos
adquirentes, com firmas reconhecidas, na hipótese de o Consulado não emitir
tais declarações (interpretação analógica do item 139 do Capítulo XVII do
Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de
São Paulo). Para a prova de residência do estrangeiro, no território
nacional, basta declaração nesse sentido, sob as penas da lei, haja vista que
a mesma (declaração) presume-se verdadeira, a teor do disposto no caput do
artigo 1º da Lei 7.115/83. Depende de autorização do Conselho de Defesa Nacional a
aquisição por estrangeiro (pessoa física) de imóvel rural situado em área
considerada indispensável à segurança nacional [4] (v.g. aquisição de imóvel situado na Faixa de Fronteira – faixa de
É proibida a aquisição de imóvel rural por estrangeiro:
I- se a soma das áreas dos imóveis rurais pertencentes a estrangeiros
ultrapassar ¼ (um quarto) ou 25% da superfície do Município onde situados [8];
II- se a soma das áreas dos imóveis rurais pertencentes a estrangeiros da
mesma nacionalidade ultrapassar 10% da superfície do Município onde situados
(40% do percentual permitido a estrangeiros em geral) [9]; e III- quando a
aquisição de imóvel rural por pessoa física exceder a 50 MEI’s, em área
contínua ou descontínua. [10] Estão excluídas das proibições previstas nos
itens I e II as aquisições de áreas rurais inferiores a 3 módulos; as áreas
que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de
cessão, constante de escritura pública ou de documento particular devidamente
protocolizado na circunscrição imobiliária competente, e cadastrada no INCRA
em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; e quando o
adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o
regime de comunhão de bens. [11] Note-se que se o estrangeiro é casado com
brasileira ou tem filho brasileiro, o seu imóvel rural não será computado
para determinação dos percentuais limites de 25% e 10% da área do município,
mas nem por isso estará dispensado de exibir a autorização do INCRA para a
aquisição, quando necessária. Por meio de decreto, o Presidente da República, ouvido o
Conselho de Defesa Nacional, poderá aumentar os limites estabelecidos para
aquisição de imóvel rural por estrangeiro. [12] Nos loteamento rurais, efetuados por empresas
particulares de colonização, a aquisição e ocupação de terras de pelo menos
30% da área total devem ser feitas obrigatoriamente por brasileiros. [13] A pessoa jurídica estrangeira, autorizada a funcionar no
Brasil, só poderá adquirir imóveis rurais quando estes se destinarem à
implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização,
vinculados aos seus objetivos estatuários. Essa aquisição dependerá da
aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal
competente. São competentes para apreciar os projetos: a) o INCRA, quanto aos
projetos de colonização; b) a SUDAM e a SUDENE, nos projetos agrícolas e
pecuários situados nas respectivas áreas; c) O Ministério da Indústria e do
Comércio, nos projetos industriais e turísticos, por intermédio do Conselho
do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo,
respectivamente. [14] O artigo 11 do Decreto 74.965/74 prevê que a pessoa
jurídica brasileira da qual participem pessoas estrangeiras, físicas ou
jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham
sede no Exterior sujeita-se às mesmas restrições impostas às pessoas
jurídicas estrangeiras. Contudo, cumpre observar que, com o advento da Emenda
Constitucional nº. 6 (que revogou o artigo 171 da Constituição Federal), a
empresa brasileira de capital estrangeiro equiparou-se à nacional. Nesse
sentido, confira-se acórdão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de
São Paulo no julgamento da Apelação Cível nº. 39.838-0/4- DOE 17/02/98.
Portanto, com a reforma constitucional, agora, se a empresa tem sede no
território nacional não mais enfrentará essas limitações. A escritura pública será levada ao Cartório Imobiliário
competente e registrada no Livro 2 (Matrículas) e no Livro de Registro de
Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros. Neste livro, constará a menção
do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de
constituição, se pessoas jurídicas; memorial descritivo do imóvel com área,
características, limites e confrontações; a autorização do órgão competente,
quando for o caso; e as seguintes circunstâncias, se for o caso: a-) que a
área do imóvel é inferior a 3 módulos; b-) que o imóvel foi objeto de compra
e venda, de promessa de compra e venda, de cessão, constante de escritura
pública ou de documento particular devidamente protocolizado na circunscrição
imobiliária competente, e cadastrada no INCRA em nome do promitente
comprador, antes de 10 de março de 1969; c-) que o adquirente tem filho
brasileiro ou é casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de
bens. [15] É relevante observar que, nos termos do r. acórdão
prolatado pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo no
julgamento da Apelação Cível nº. 000001-6/7: “A condição de estrangeiro de um dos cônjuges impõe a restrição ao
outro, conforme já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça no Mandado
de Segurança número 5831/SP, julgado em 27/02/1997, relator o eminente
Ministro José Delgado, cuja ementa diz: "MANDADO DE SEGURANÇA -
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR CÔNJUGE BRASILEIRO CASADO COM ESTRANGEIRA. O
brasileiro, ao convolar núpcias com estrangeiro, sujeita-se à restrição da
Lei nº 5.709/71, se o regime de bens determinar a comunicação da propriedade.”
[16] A aquisição de imóvel rural por estrangeiro deve ser
comunicada pelo Oficial do Registro de Imóveis, trimestralmente, à
Corregedoria Geral de Justiça e ao INCRA, bem como ao Conselho de Defesa
Nacional quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança
nacional [17]. Para efeito das referidas comunicações, o oficial registrador
exigirá do adquirente, se não constar da escritura, declaração de que o mesmo
não é proprietário de outros imóveis rurais no território nacional. Se o
estrangeiro possuir outros imóveis rurais, deve constar da escritura ou de
declaração em apartado a correta identificação dos mesmos, especialmente pela
indicação dos municípios em que se situam, MEI desses municípios, denominações,
áreas em MEI e respectivos cadastros no INCRA. Também deve constar da
escritura ou da declaração informação a respeito da existência ou não de
filhos brasileiros. No Estado de São Paulo, por determinação da E.
Corregedoria Geral de Justiça, através do Comunicado nº. 1075/07, os
Cartórios de Registros de Imóveis são obrigados a realizar, no Portal
Extrajudicial do Tribunal de Justiça (http://www.extrajudicial.tj.sp.gov.br),
o registro dos estrangeiros proprietários de imóveis rurais (cadastro único
para todas as serventias), bem como o registro dos imóveis rurais adquiridos
por estrangeiros. Ressalvada a necessidade de autorização do Conselho de
Defesa Nacional, fica excluída das restrições já mencionadas, a aquisição por
“sucessão legítima” (letra expressa da lei no artigo 1º, §2º, da Lei
5.709/71). Assim, sem embargo de entendimento em contrário, com apoio no
artigo 1º, §2º do Decreto 74.965/74, que excepciona todas as hipóteses de
sucessão “causa mortis”, não se
pode afastar a sucessão por testamento, onde, pela menos em tese, o testador
poderia fraudar a aplicação da lei. É nula de pleno direito, a aquisição de imóvel rural por estrangeiro com violação das prescrições legais aqui mencionadas [18]. [1]O autor é Substituto do 2º
Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa
Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP. [2]Art. 8º da Lei 5.709/71. [3]Art. 9º da Lei 5.709/71. [4]Art. 2º do Decreto 74.965/74. [5]Compete ao INCRA a fixação do MEI
de cada município (art. 4º do Decreto 74.965/74). No Estado de São Paulo, a
Corregedoria Geral da Justiça, através do Comunicado 210/2001, conforme
Instrução Especial INCRA/Nº 50, de 26 de agosto de 1997, aprovada pela
Portaria MEPF/Nº 36, da mesma data, informou os Módulos de Exploração
Indefinida- MEI’s dos Municípios, bem como a quantificação das áreas
destinadas a estrangeiros (25% do total dos Municípios). [6]Art. 7º, §§ 2º, 3º e 4º do
Decreto 74.965/74. [7]Art. 10, parágrafo único do
Decreto 74.965/74 . [8]Art. 5º, caput do Decreto 74.965/74. [9]Art. 5º, §1º do Decreto
74.965/74. [10]Art. 7º, caput do Decreto 74.965/74. [11]Art. 5º, §2º, incisos I, II e III
do Decreto 74.965/74. [12]Art. 3º, §3º da Lei 5.709/71 c/c art. 5º, §3º do Decreto
74.965/74. [13]Art. 8º do Decreto 74.965/74. [14]Art. 11, §2º, do Decreto
74.965/74. [15]Art. 15 do Decreto 74.965/74. [16]CSM- Ap. Civ. 000001-6/7 Data:
1/8/2003 Localidade: ATIBAIA. Relator: LUIZ TÂMBARA (DOE -01/08/03). [17]Art. 11 da Lei 5.709/71 c/c item
92 do cap. XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de
Justiça do Estado de São Paulo – Provimento 58/89 , a saber: 92. Todas as aquisições de imóveis rurais por
estrangeiros deverão ser obrigatória e trimestralmente comunicadas ao INCRA e
à Corregedoria Geral da Justiça. 92.1.Na hipótese de inexistência
de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a comunicação negativa também é
obrigatória e será feita trimestralmente à Corregedoria Geral da Justiça. 92.2.As comunicações serão
realizadas mediante a utilização de planilhas previamente aprovadas pela
Corregedoria Geral da Justiça, acompanhadas de cópia reprográfica da
respectiva matrícula do imóvel então adquirido. [18]Art. 15 da Lei 5.709/71 c/c art. 19 do Decreto
74.965/74. VISITE: WWW.2REGISTRO.COM.BR 2º REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE
PESSOA JURÍDICA. Tel: (12) 3942-4303 Fax: (12) 3941-8968 - E-mail: contato@2registro.com.br
Site: http://www.2registro.com.br/
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