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Boletim Eletrônico nº
06 ASPECTOS PRÁTICOS
DO DESCERRAMENTO DE MATRÍCULA APÓS A INSTALAÇÃO DE NOVAS SERVENTIAS DE
REGISTRO DE IMÓVEIS. Luís Ramon Alvares Oficial Substituto [1] Criado um novo Registro de
Imóveis, os livros e registros não são transferidos para o novo cartório; permanece
o acervo no cartório primitivo (artigo 27, parágrafo único da Lei 6.015/73). Em
regra, a matrícula na nova circunscrição imobiliária será descerrada por
ocasião do primeiro registro ou mediante pedido do interessado. Em qualquer
hipótese, será necessária a apresentação de certidão atualizada expedida pelo
cartório anterior. Com base nas informações constantes da certidão (registro
anterior), o Oficial da nova serventia procederá então ao descerramento de
nova matrícula do imóvel. Parece simples, não? Mas não é tão simples assim!
Vejamos: Primeiramente, o Oficial deve verificar
aspectos formais da certidão apresentada. Assim, verificará se o numeral da
matrícula aparece em todas as folhas da certidão; se os números dos registros/averbações
e fichas estão em seqüência e ordenados; se a certidão foi expedida pelo Oficial,
substituto ou escrevente autorizado (auxiliar não pode assinar); verifica-se
a data da expedição da certidão (que não pode ser superior a 30 dias até o
ingresso do título ou requerimento no Protocolo do novo cartório); indicação
da circunscrição a que o imóvel pertenceu e passou a pertencer; se há
prenotação vigente no cartório de origem (pois é perfeitamente possível a prática
de ato de averbação enquanto não aberta matrícula no novo Registro de Imóveis-
artigo 169, inciso I da Lei 6.015/73). Além dos aspectos formais, o Oficial deve verificar
também aspectos registrários. Dessa forma, verificará se o princípio da
unitariedade foi respeitado (uma matrícula para cada imóvel) [2] e se o imóvel descrito não está
seccionado por rio, estrada ou outro bem de domínio público. É recomendável a
leitura atenta da descrição da área, pois a matrícula poderá abrigar mais de
um imóvel, e essa irregularidade não pode ser perpetuada. Do mesmo modo, o
Oficial verificará se o imóvel não apresenta descrição precária. Não é tarefa
difícil fixar a delimitação da questão. Antes, no Estado de São Paulo, a
jurisprudência predominante no Conselho Superior da Magistratura e
Corregedoria Geral da Justiça indicava que o título teria acesso ao registro
se a descrição estivesse conforme a descrição do registro anterior
(transcrição ou matrícula), ainda que se tratasse de descrição precária.
Agora, os julgados mais recentes do Conselho Superior da Magistratura apontam
a necessidade de retificação dos registros imprecisos, pois causam
insegurança à própria localização e identificação dos imóveis no globo
terrestre. Nesse sentido as Apelações Cíveis nº462-6/0 (Paraibuna, DOE de
01/11/2006) e nº 524-6/3 (Serra Negra, DOE de 29/09/2006), de cujos acórdãos
se extraem as seguintes afirmações: “A
descrição do bem tanto na matrícula, quanto no compromisso em comento, é
mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo
imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de
amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta
ofensa ao princípio da especialidade objetiva.” “Na hipótese vertente,
observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da
área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de
confrontantes. Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que
permita saber onde está, realmente, o terreno.” “Tudo com espeque no artigo
176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito
inarredável a exata identificação do bemdas, rumos, amarrações ou referências. Nada que
permita saber onde está, realmente, o terreno.” “Tudo com espeque no artigo
176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito
inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta
abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que
não se pode eternizar a omissão” (Apelação Cível nº 524-6/3). Assim,
apresentando o imóvel descrição precária, o descerramento de matrícula na
nova serventia depende de retificação do respectivo registro da área, para a
perfeita localização do imóvel no globo terrestre. Tal retificação deverá ser
providenciada pelo apresentante pelos meios próprios (processo judicial ou
retificação administrativa). Se o interessado optar pela retificação
administrativa na serventia predial, deverá apresentar o pedido no cartório
primitivo, pois o novo cartório não pode descerrar matrícula com descrição
precária, nem retificar registros de outro cartório. Na qualificação registrária,
o Oficial verificará a cadeia filiatória da matrícula/transcrição, onde
observará a harmonia dos atos seqüenciais de averbações e registros. Verificará
se o imóvel tem ônus ou alguma restrição, hipótese em que os mesmos serão transportados,
por averbação, para a matrícula aberta no novo Registro de Imóveis. Além do
mais, o Oficial verificará se o imóvel está perfeitamente identificado:
localização; bairro; indicação e descrição da figura geométrica com as
respectivas medidas perimetrais; área da superfície; pontos de amarração da poligonal
perimétrica (pelo menos dois pontos para prevenir flutuação); nome dos
confrontantes do imóvel (mencionando-se prédios e não proprietários, com
indicação dos respectivos números de matrículas ou transcrições dos
confrontantes no registro de imóveis); se tratar de terreno urbano, deve ser
identificado o logradouro de situação do imóvel, se este fica do lado par ou
ímpar da rua, numeração, se houver, indicação da quadra, e distância métrica
da edificação ou da esquina mais próxima; se tratar de imóvel rural, deve
constar a descrição com coordenadas e rumos magnéticos, denominação e os dados constantes do CCIR –
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural; bem como número da matrícula ou da
transcrição no Registro de Imóveis de origem e quaisquer outras informações
de individuação do imóvel (artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73). Verificará
ainda o oficial se todos aqueles que figuram na transcrição/matrícula estão
devidamente qualificados. A pessoa física deve ser qualificada pelo RG, CPF
(excepcionalmente, na falta destes, deve constar a filiação e o CPF por
dependência), nacionalidade, profissão, domicílio e estado civil (se casado, informar
regime de bens do casamento, bem como se este se realizou na vigência ou não
da lei 6.515/77, e, havendo pacto antenupcial, deverá constar o número do
respectivo registro no cartório imobiliário). A pessoa jurídica será
identificada pelo nome, CNPJ e sede social. Se as partes e titulares do
direito real não tiverem qualificação completa, esta será completada com
apresentação de documentos oficiais, na abertura de matrícula na nova
serventia imobiliária. Se a pessoa estiver qualificada apenas pelo nome e na
hipótese de nome comum, será necessário mandado judicial para inclusão da
qualificação, após prévia justificação judicial. Para finalizar a
qualificação registrária, o Oficial verificará se não há fracionamento
irregular do solo, indícios de loteamento ou desmembramento clandestino. A
questão que envolve a venda de partes ideais é tormentosa. No regime da Lei
6.015/73 não se pode descerrar matrícula de parte ideal. E matrículas cujos
imóveis serviram à implementação de verdadeiros loteamentos, mediante o artifício
da venda de partes ideais, merecerão atenção e cuidados especiais. Após análise formal e registrária,
o Oficial verificará se já não houve anterior pedido de abertura de matrícula
ou ingresso de título referente ao imóvel da certidão apresentada. Essa é a
pesquisa do controle de títulos contraditórios. Por último, o Oficial verificará
se a matrícula do imóvel objeto da certidão já não consta descerrada na sua serventia.
Para isso, pesquisará nos indicadores real e pessoal. Se encontrar erro ou omissão, o
pedido de abertura de matrícula ou de registro do título deverá ser recusado
pelo Oficial, que elaborará nota de devolução ao apresentante, com as razões
da recusa. Se a certidão do registro anterior vencer a qualificação aqui
mencionada, cumpridos os requisitos formais, registrários e de pesquisa, o Oficial,
com tranqüilidade, poderá então descerrar a matrícula no novo cartório. [1] Luís Ramon Alvares é Oficial Substituto do 2º Registro
de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São
José dos Campos/SP. [2] Art. 176, §1º, I da Lei 6.015/73- “Cada
imóvel terá matrícula própria...”. VISITE: WWW.2REGISTRO.COM.BR 2º REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE
PESSOA JURÍDICA. Tel: (12) 3942-4303 Fax: (12) 3941-8968 - E-mail: contato@2registro.com.br
Site: http://www.2registro.com.br/
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